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【组合贷款】贷款系列最终弹!了解清楚,事半功倍!

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花斑兔兔 发布于: 2017-2-6 10:40 381 次浏览 8 位用户参与讨论 显示全部楼层
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    申请组合贷款不仅条条框框比较多,而且具体操作起来也不是那么容易,所以广大想买房的朋友来说,必须提前了解相关的资讯,才能尽快办好贷款,买好房子。在这里,小编为大家送上贷款购房系列最后一弹!希望能给大家申请贷款提供帮助。
什么情况下可以申请组合贷款?
    所谓组合贷,是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

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[只看此人] 发表于 2017-2-6 10:44:20
一、组合贷款办理条件
  相比其他贷款方式而言,组合贷款是一种比较划算的房贷方式,不仅划算,还能够解决公积金贷款额度不够的问题。但是,也并非任何情况下都可以办理组合贷款,办理组合贷款也必须要具备一定的条件。  
  首先,办理组合贷款,要连续缴存住房公积金一年以上,达到公积金贷款标准,这是最基本的要求。同时,借款人自身要具备申请银行商业贷款的条件。  
其次,有的借款人虽满足了组合贷款的申请条件,也无法办理组合贷款。在贷款购买二手房的时候,由于办理组合贷款的时间比较长,很多房主不同意采用组合贷款。在现实办理中,很多开发商也不同意办理组合贷款买房,因为开发商通常在建房之前就已经从某家银行贷款,并承诺业主买房也要从该银行贷款才可以。这种情况之下也没有办法办理组合贷款。  
    购房组合贷款条件
    1.申请购房组合贷款人具有合法的身份;
    2.申请购房组合贷款人是一个按时足额缴存住房公积金的职工;
    3.申请购房组合贷款人有稳定的经济收入,申请购房组合贷款人信用良好还有偿还贷款本息的能力;
    4.申请购房组合贷款人有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款企业银行要求提供的其他证明文件;
    5.申请购房组合贷款人有所购买房屋价钱20%以上的自筹资金,并保证这些钱用于支付所购买房屋的首付款;
    6.有贷款企业银行认可的东西进行抵押或质押,或有足够代你偿还贷款能力的法人、其他经济机构或自然人作为保证人;
    7.申请购房组合贷款人符合当地公积金管理核心规定的借款条件;
    8.贷款行规定的其他条件。


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[只看此人] 发表于 2017-2-6 10:45:47
二、组合贷为何屡屡遭拒?
  虽说组合贷“听起来很美”,但不少消费者发现实际购房时难以落实。开发商要么只做公积金贷款,要么只做商贷,不接受组合贷款的形式,这是为什么?
  开发商拒绝组合贷款或公积金贷款,一大原因是上文中提到的开发商和银行间达成的捆绑协议。商业住房贷款业务属于银行优质资产,所以银行与开发商签订开发贷款合同的时候,附带条件就是办理商业住房贷款。而公积金中心推出的组合贷款只能和工行、建行、农行、中行、交行这5家银行合作,而如果与开发商之间达成捆绑协议的银行是除了这五大行的其他银行,那么使用公积金贷款的话可能会不好办理或是手续流程过于麻烦。
  而另外一个原因则是放款较慢。正常情况下,公积金贷款的审批时间比较长,手续复杂,一般商业贷款只需要两到三个月,而公积金贷款则长达半年。放贷时间比商业贷款要慢一至两个月时间,如果使用组合贷款两者放贷时间差距更是拉大。这意味着:如果开发商接受购房者使用组合贷款的形式,那么回笼资金速度明显减慢。拒绝公积金贷款或组合贷款属于违规行为,购房者可以向市公积金管理中心或市房管局进行投诉。

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[只看此人] 发表于 2017-2-6 10:46:22
三、申请组合贷款大致来说共分七步:
  (1)提出申请;(2)签订合同;(3)办理抵押、保险;(4)开立帐户;(5)签订还款协议;(6)银行划款;(7)按期还款;
  下面,就申请组合贷款流程的每个步骤和注意事项,为大家详细讲解:
第一步,到贷款银行提出借款申请
  借款申请人需要分别向住房资金管理中心和建设银行分别提出书面贷款申请,并提交有关资料。
  资料主要包括:购房合同、开发商售房许可证复印件、身份证、住房储蓄卡(使用夫妻双方住房公积金贷款的还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)。
第二步,签订合同
  借款申请人获得公积金个人住房贷款额度之后,持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》,向贷款的银行行申请组合贷款。客户在接到银行同意贷款的通知后,需要与贷款的银行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同,并视情况办理合同公证。
第三步,办理抵押、保险
  签订合同后,应根据国家和当地的法律法规,办理抵押登记、保险及其他必须的手续,抵押登记与保险费用由借款人负担,抵押期间保险单正本由贷款银行保管。
第四步,开立帐户
  选用委托扣除款方式还款的客户,在贷款行开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立存款专户。
第五步,签订还款协议
  采用储蓄卡代扣方式还款的借款人,到储蓄网点办理还款代扣储蓄卡并与贷款银行签订代扣协议委托单位代扣还款的单位与贷款银行签订协议。
第六步,银行划款
  借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续贷款银行将款项划入售房单位用于修建房的贷款借款人按借款合同支取。
第七步,按期还款
  借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式,按期归还公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款。目前还款方式有委托银行扣款和柜面还款两种。


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[只看此人] 发表于 2017-2-6 10:48:16
四、买房组合贷款常见问题全解析
1、组合贷款首付比例是几成,是按照商业贷款还是公积金贷款来执行?
  一些城市支持组合贷款,但也有部分城市不支持组合贷款,买房只能选择公积金贷款或者商业贷款。组合贷款中,首付比例是按照各个城市规定的商业贷款的首付比例来执行的。只有纯公积金贷款才能按照公积金贷款的首付比例来执行。
2、组合贷款中,公积金贷款和商业贷款的年限必须是一致吗?
  组合贷款中,个人住房公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同。其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限。购买不同性质的房屋,其最长贷款年限也是不同的。购买商品房、经济适用住房,最长贷款期限为30年;购买合作建房、私产房以及自建住房,最长贷款期限为15年;购买公有住房、危改还迁房、置换公有住房和大修自住房,最长贷款期限为10年。
3、组合贷款的还款必须是同一家银行吗?
  个人在申请办理组合贷款时,使用的都是同一套房产作为抵押物,因此按照规定,必须是同一家银行。且由于公积金贷款的办理银行大多都是公积金管理中心指定的合作银行,所以还款时也必须是同一家银行。
4、组合贷款在还款时如何操作?有没有先后顺序呢?
  组合贷款在还款时,月供是分开计算的,两种贷款方式产生的月供合并在一起即为当月购房人应该偿还的月供,并不存在先后顺序。
5、商业贷款利息高,可否先偿还商业贷款的部分?
  组合贷款中,由于商业贷款的利息高,不少人想先把商业贷款这部分偿还完,再还公积金贷款的部分。虽然组合贷款涉及到银行和公积金管理中心两个机构,但如果打算提前还款,先偿还商业贷款部分还是公积金贷款部分,申请人是可以自由选择的。
6、公积金账户里的余额可否提取出来还商业贷款?
  如今很多缴纳了公积金的借款人,都想取出自己公积金账户里面的余额进行提前还款。按照规定,公积金账户里的余额提取出来后,是可以由借款人自由支配使用的,所以可以提取出来任意偿还商业贷款或公积金贷款部分的月供。
7、组合贷款在还款的月供中利率是如何执行的?
  在经历过央行5次降息后,商业贷款的利率最低为4.90%,公积金贷款的利率为3.25%。组合贷款每月的月供,利率也是分开计算的。如果购房人是首次买房,目前大多数银行针对商业贷款都能够给予最低85折的利率优惠,即4.165%。如果是二次置业人群,使用组合贷款则需要各自在基准利率的基础上再上浮10%。
  组合贷款涉及到公积金贷款和商业贷款两个方面,在申请组合贷款时,个人需要满足商业贷款和公积金贷款的贷款条件,必要时需要向公积金管理中心和银行等两方面进行咨询。


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[只看此人] 发表于 2017-2-6 10:49:41
五、组合贷款的优缺点一览
组合贷款的优点
    组合贷款让申请人享受到住房公积金贷款的低利率,同时,对于公积金所获得贷款额度低,无法满足购房需求的朋友,可以通过商业贷款取得更大的放贷额度。可见,组合贷款是及公积金贷款与商业贷款优势于一身的贷款方式。
但也有一点需要注意。现在各地公积金中心对公积金管理规定不同。有些省市在公积金购房管理中规定,如果是通过公积金贷款购买第二套房,那么利率可能会有所上浮。有关具体的贷款事宜,可以电话咨询各地银行。
组合贷款的缺点
    借款人申请组合贷款后,商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档,假设购房者想再次买房,将算作二套房。如果直接使用公积金贷款买房,只要借款人将首套房的贷款还清了,再次申请公积金贷款买房,仍按首套房的标准放贷。另外,组合贷款的办理手续比较复杂,借款人需等贷。

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[只看此人] 发表于 2017-2-6 13:15:59
增长见识了!
在我有生之年,感恩有你同行!

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☞璞行☜
澳门特别行政区 ,澳门特别行政区
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[只看此人] 发表于 2017-2-6 16:33:04
长知识了谢谢分享
一命二运三风水四积功五读书六名七相八敬神九交贵人十养生十一择

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学习了!谢谢分享

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